2019年01月15日

“错!”

“我错了。”

“这是我预测最大的一个失误。”

1月8日,上海梅赛德斯奔驰文化中心,易居企业集团CEO丁祖昱发布了2018年楼市观测报告。丁祖昱是房地产圈的超级IP,每年他发布的报告都会引起业内广泛关注和讨论。今年,当着上千名观众的面,丁首先坦陈自己的部分预测存在失误。

例如,在2018年初,丁祖昱曾预测房产税将在当年落地,但实际情况是,2018年9月,人大正是宣布房产税将在五年内进入立法程序。更为核心的预测是,基于2017年住宅开发市场规模13.37万亿,丁祖昱曾表示,2018年住宅开发市场规模将同比微降,但实际情况是,2018年住宅市场的规模已经逼近15万亿。

2018年依旧是房地产业的好年份吗?显然不是。这一年,出现了太多怪现象,它们从各个维度指向一个结论——楼市拐点即将来临。例如政府调控,从限购,到限售,再到限价,并且从限涨走向了限跌。也就是说,房价既不能涨也不能跌,只能横盘。

还有土地流拍泛滥,全年超过1000块土地流拍,下半年平均每天达到4块;各地的那些单价地王项目,在2018年基本都开不了盘;很多开了盘的项目,不是减装修就是减配置;于是消费者维权的越来越多,有质量维权,有降价维权,还有交房维权。租赁市场则更加混乱,租金贷爆雷的消息不断爆出,还面临甲醛房的问题,以及炒高租金的争议。



来源:被访者供图

穿越这些怪现象,再看2018年的15万亿,唯一能作出解释的,是市场在多年高增长中积蓄的惯性使然。丁祖昱认为,这种惯性已经被消耗殆尽,2019年市场将真实下调,住宅开发市场规模的跌幅会超过10%,回落到13万亿水平。



来源:被访者供图

一二手房下跌

住宅市场的下行有一个逐渐递进的过程。

一手房方面,丁祖昱介绍,当年,4个一线城市的销售面积同比下降,22个二线城市同比持平,而一度火热的三四线楼市,自10月开始回落。与此同时,北京、上海两地总价1000万元以上的豪宅成交量同比大幅下降。


来源:被访者供图

一手房市场行情的另一个指征是去化率,即房屋的销售速度。在易居统计的100个城市中,新开盘项目当天大定签约率从5月份的86%一路下跌,到年末只有32%。

二手房同样不乐观。数据显示,2018年12月,一线城市的二手房成交面积仅256万平米,而2017年3月,这个数字是742万平米。同时,在2017年下半年后,一些城市的二手房出现跳价,例如武汉和郑州,现在它们都在面临“价跳”,即价格跳水。

一个让丁祖昱感到危险的信号是,2018年,全国二手房经纪,平均每人成交不到一套房。

对市场冷热的感知,土地市场往往比销售市场更为敏感。2018年,重点城市中超6成地价下跌,北京、上海、深圳当年地价均下跌,深圳跌幅高达19%。土地市场的冷淡,反映了开发商投资的谨慎,2018年,百强房企的投资销售比(投资规模/销售规模)从上年的0.58下降到了0.38。

那么,未来会好起来吗?显然,丁祖昱是不乐观的。他认为,影响中国楼市未来的关键因素在于人口,自2013年开始,新婚夫妻对数和一孩生育数量都在走低,虽然放开二胎政策对生育率起到了刺激作用,但丁认为这种刺激是短期的,未来生育人口数量还是会下来。

而在目前阶段,丁祖昱认为,需要警惕的是,刚需人群的购买力下降,过去多年的房价上涨,给刚需人群造成了很大的压力,这种压力终将表现为购买力下降,事实上,2018年房价较高城市的远郊刚需盘,销售已经变得非常困难。

市场集中度提高

市场的冷热交替过程,就是行业洗牌的过程。最近几年,房地产开发行业集中度呈现提高趋势,2018年这种现象更为明显。

丁祖昱提供了一个惊人的数据,2018年,在市场规模15万亿的前提下,百强房企的销售总规模达到10万亿,即吃掉了整个市场的三分之二。而前30强房企的市场市场占有率达到46%,前十强则为26%。

这一年,百强共销售了11425个项目,远超过2017年的8252个项目,平均每个楼盘贡献产能8.76亿元。



来源:被访者供图

一些中等规模的房地产企业在2018年表现迅猛,千亿俱乐部一下子就多了13名成员,为史上最高水平。

1000个亿,已经成为跻身房企30强的底线标准。与此同时,排名前五的房地产企业反而在有意识的控制增长速度,尤其是碧桂园,自三季度开始踩下了刹车。

“强者恒强”,丁祖昱说,这个判断不会有任何失误,因为在去年百强房企的新增货值中,51%的土地被十强房企拿走。

当然,在一刀切去杠杆的大背景下,融资难是每个企业都在面临的问题。丁祖昱提供的数据显示,2018年房企融资规模同比下降,融资成本高达8.54%,为过去4年的峰值。与此同时,开发商境外融资逐年呈直线上升状态,2018年达到33.6%。另外,当年共有6家房企赴港上市,而2017年这个数字只有1家。

“今天大家都很冷,先把自己穿暖一点,不要去想太多很大的事情。”如家酒店集团董事长孙坚在会上表示。

在经济下行压力下,2019年初,央行宣布降准,人们普遍预期更为宽松的货币政策。但是丁祖昱认为,即便央行放水,也解不了房地产企业的渴。

中南置地董事长陈凯预期同样不乐观,他认为楼市未来的基本特点是,十个项目里面,有两个可以挣大钱,六个基本上只是高于无风险利率,还有两个是亏钱的。“我看大部分人都在6个项目里折腾,市场好挣点钱,市场不好就瞎忙活。”

并不乐观的新兴市场

随着住宅市场规模见顶,最近两三年,一些新兴细分市场引起了业内普遍的兴趣,例如租赁市场,办公楼宇等。在8日的发布中,对于这些市场,丁祖昱表现的非常谨慎。

“2018年租金没有上涨”,这是丁祖昱的结论,因为在租赁市场上,供求关系处于平衡状态。他发现除了北京之外,其他城市的租金都没上涨,而北京,房租上涨的推手确实是部分机构运营商。

丁认为,租赁市场是一个被同时高估和低估的市场,所谓高估指的是市场容量,目前一线城市和强二线城市的租赁需求完全可以得到满足,而空置率仍在15%以上。而非一线城市,例如南京这类城市,常住非户籍人口在200万以下,和北京、上海差好几倍,而很多三四线城市又和南京差好几倍,所以在这些城市里,租赁市场的规模很小,没有必要系统性推行。

与此同时,丁祖昱认为,低端租赁需求被低估了,例如蓝领工人、大学毕业生等,主流的市场供应反而是中高端产品。

在办公楼市场,一匹黑马产生了。易居克尔瑞的数据显示,全国甲级写字楼出租量的8.6%来源于共享办公运营商,二线城市更达到了9.8%。并且,在租金上,一线城市典型商圈2018年一季度共享办公租金均高于传统办公租金。

但是,丁祖昱对整个办公楼市场表现的非常悲观。他指出,除2010年外,2009年至2018年前三季度,全国写字楼租赁市场均供过于求。预计2018~2022年,办公楼供应量平均值会达到670万平方米。

“年年讲去库存,住宅的库存去的差不多了,但办公的库存不减反增,最近几年实在太多了,未来新增的量也超乎想象。有一波办公楼正在来的路上,对于个别城市来说,它们的杀伤力太强了。”丁祖昱说。

文 | 《中国企业家》记者 王芳洁

编辑 | 林文龙

头图摄影 | 邓攀